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別在不瞭解的情況下買了不適合的物業管理權


物業管理權起源於1970年代中期的黃金海岸,這套管理系統經過時間證實的確非常成功,在整個昆士蘭,幾乎所有中大型物業開發案都採取物業管理權模式。經營物業管理權,不需要管理存貨,沒有租店面的問題,通常人員也很精簡,工作時間更是彈性,尤其在最近幾年,面對金融危機的不確定性,這門生意得天獨厚的穩定性以及容易上手的優點,使得物業管理權吸引許多人的目光。

經營"物業管理權"是爲各種物業,例如排屋、公寓、大樓等小區,提供管理及出租服務的一種生意。主要有四種不同類型的小區— 長期住宅租約、短期渡假租約、企業租約、以及學生住宿,有些小區甚至是混合型的。物業管理權兩個主要的收入來源,一個是來自爲物業中的公共區域提供看管所得到的 "業主法人團體工資"(Body Corporate Salary),另一個則是爲個別業主管理其物業所得到的物業管理收入。

生意的三大元素

擁有和經營物業管理權有三個關鍵元素。

1. 看管協定
你的任務是代表業主團體看管及維護物業中的公共區域。這可能包括公共區域的花園、公共設施如游泳池,或者管理及監督在物業小區中進行的工作。你爲小區提供看管及照料,業主團體必須透過業主委員會提供給你工資報酬,工資通常是每月發放的,而且每年都會根據合約調整,目前大部分是按照消費者物價指數增加。

2. 出租協定
你也會代表個別業主管理其出租物業。個別物業的業主將支付傭金及管理費給你以確保收租物業保持良好狀態,而且順利出租。

3. 經理人物業
大部分的狀況,購買物業管理權,你也將在小區擁有一個專屬物業,被稱爲"經理人物業 ",比起其他同小區的物業,經理人物業通常也會有設計有辦公室或接待區。

生意的營業收入

1.業主法人團體工資
作爲物業的管理者,你將收到一個看管及維護公共區域的月薪。薪水的多寡取決於物業的類型和規模,當然物業的規模越大,類型越複雜,薪水也會越高。

2.出租傭金及管理費
個別物業的業主將支付出租傭金及管理費給你,讓你幫他們管理物業出租,收取租金和核算,並確保他們的出租物業是保持良好狀態。通常渡假式物業的平均傭金率是12%,長期性住宅出租的平均傭金率是7.5%,而且每次與租客簽訂租約,會收取一次性的出租費。

3.額外收入
由於你熟悉小區及個別物業,你有機會賺取額外的收入,例如通過清潔費,維修和保養,草坪修剪,以及渡假式小區的旅遊預訂和設備租賃(如嬰兒床,DVD光碟,衝浪板,汽車等)

經營物業管理權適合我嗎?

幾乎來自任何背景的人都可以成功地投資物業管理權,以下僅列舉一些典型的情況。

尋求改變的人
為老闆打工了許多年,即使換了工作,還是得面對日復一日無止境的為了薪水打工,並且必須非常辛苦地競爭升遷加薪的機會。你希望尋找一個新的工作生涯,更少的工作壓力,穩定的收入來源,還有彈性的工作時間。經營物業管理權正是你可以考慮的方向。

具備基本修繕能力的人
任何物業都需要經常性的維護和修繕,如果你本來就具備基本的修繕能力,你可以透過經營物業管理權賺取修繕物業的收入。因為你不僅能管理租客,更能幫業主以更經濟的方式保持物業的價值,許多的物業經理由於能夠提供更及時且價格更優惠的修繕服務而贏得業主的高度肯定。如果你本來就從事修繕業,這種持續性的修繕工作更確保你的收入來源不會中斷。

準備半退休的人
你已經工作了很長的時間,希望開始放慢腳步,可以選擇工作的時間,有更多的時間從事自己的興趣嗜好或者陪伴家人朋友。

新移民
無論你是從海外或他州移居昆士蘭,希望尋找到一個能夠安家落戶的地方並且立即賺取穩定收入的工作,物業管理權是你應該優先考慮的方向。無論你移居的理由,經營物業管理權的持續性收入能夠立即改善你的生活條件,讓你在無後顧之憂的情況下安心地規劃你的未來。

挑選物業管理權的條件與購買流程

挑選物業管理權的條件

想要進入這個越來越受到矚目的物業管理權行業,我們可以談談你必須先考慮的一些基本問題,例如,你的購買預算有多少呢? 你是否已經跟專門審理物業管理權行業的貸款機構談過了呢?如果你這樣做,你將可以很清楚的瞭解你可以負擔的各種貸款方式的利弊。你有想要在特定的區域找物業管理權嗎?因爲管理權生意遍佈昆士蘭,甚至新南威爾士州。你想要做的管理權是長居型或渡假型的呢?因爲兩者在經營上有相當程度的區別。

另外還有,你希望購買多大的物業經理房子? 什麽樣的收入水平符合你的要求? 你有特別的專長,譬如維修、園藝、清潔,所以你想要買一個能夠發揮你的專長並且賺得額外收入的生意嗎?

很多人喜歡物業管理權是因爲即使是一個新手,也能買一個已經建立的生意,基本上只要「繼續做前一任已經做的」就行,非常容易上手,然後你可以加入自己的能力及創意,你可以做得更好,直到你滿意。當然也有全新的小區,全新的物業管理權,你就必須面臨更大範圍的未知數,通常比較適合已經有經驗的管理經理。

如果你在上述的問題,能夠與專門代理物業管理權的經紀人達成某種結論,對於縮小你的搜尋範圍,有效率的針對你的需要找到適合的物業管理權非常有幫助。專業的物業管理權經紀人在介紹你案子時,一定會至少在以下幾點上,跟你的需要進行配對:

購買流程

因爲政府對於行業發展的規範,雖然大多數的管理權經紀人都使用相同的合約,或使用類似的標準和特殊條件,但專業的管理權經紀人在出價階段就已經重視你的權益。在特別設計的出價單中,明定了價格、淨收入(必須是會計師審計過的)、以及各種的購買條件。一旦你與賣家達成協定,你的經紀人將準備正式的合同,裏面包括一般購買物業管理權必須經歷的四個時間:

1. 7天的時間針對物業經理的房子進行房屋及白蟻檢測

2. 14天的時間針對生意的財務,由你指定的會計師進行審計。

3. 21天的時間針對管理權的各項合約,由你指定的律師進行詳細的調查。

4. 28天的時間讓貸款機構批准貸款。

最後向物業管理團體提出新任經理的批准,這是最後一個階段,但只要你通過良民調查,基本上是不會不批准的。從合約簽訂到完成物業及生意交接,最快可以在兩個月內完成。

如有任何疑問,歡迎您來電諮詢。

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