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别在不了解的情况下买了不适合的物业管理权


物业管理权起源于1970年代中期的黄金海岸,这套管理系统经过时间证实的确非常成功,在整个昆士兰,几乎所有中大型物业开发案都采取物业管理权模式。经营物业管理权,不需要管理存货,没有租店面的问题,通常人员也很精简,工作时间更是弹性,尤其在最近几年,面对金融危机的不确定性,这门生意得天独厚的稳定性以及容易上手的优点,使得物业管理权吸引许多人的目光。

经营"物业管理权"是为各种物业,例如排屋、公寓、大楼等小区,提供管理及出租服务的一种生意。主要有四种不同类型的小区— 长期住宅租约、短期渡假租约、企业租约、以及学生住宿,有些小区甚至是混合型的。物业管理权两个主要的收入来源,一个是来自为物业中的公共区域提供看管所得到的 "业主法人团体工资"(BodyCorporate Salary),另一个则是为个别业主管理其物业所得到的物业管理收入。

生意的三大元素

拥有和经营物业管理权有三个关键元素。

1. 看管协议
你的任务是代表业主团体看管及维护物业中的公共区域。这可能包括公共区域的花园、公共设施如游泳池,或者管理及监督在物业小区中进行的工作。你为小区提供看管及照料,业主团体必须透过业主委员会提供给你工资报酬,工资通常是每月发放的,而且每年都会根据合约调整,目前大部分是按照消费者物价指数增加。

2. 出租协议
你也会代表个别业主管理其出租物业。个别物业的业主将支付佣金及管理费给你以确保收租物业保持良好状态,而且顺利出租。

3. 经理人物业
大部分的状况,购买物业管理权,你也将在小区拥有一个专属物业,被称为"经理人物业 ",比起其它同小区的物业,经理人物业通常也会有设计有办公室或接待区。

生意的营业收入

1.业主法人团体工资
作为物业的管理者,你将收到一个看管及维护公共区域的月薪。薪水的多寡取决于物业的类型和规模,当然物业的规模越大,类型越复杂,薪水也会越高。

2.出租佣金及管理费
个别物业的业主将支付出租佣金及管理费给你,让你帮他们管理物业出租,收取租金和核算,并确保他们的出租物业是保持良好状态。通常渡假式物业的平均佣金率是12%,长期性住宅出租的平均佣金率是7.5%,而且每次与租客签订租约,会收取一次性的出租费。

3.额外收入
由于你熟悉小区及个别物业,你有机会赚取额外的收入,例如通过清洁费,维修和保养,草坪修剪,以及渡假式小区的旅游预订和设备租赁(如婴儿床,DVD光盘,冲浪板,汽车等)

经营物业管理权适合我吗?

几乎来自任何背景的人都可以成功地投资物业管理权,以下仅列举一些典型的情况。

寻求改变的人
为老板打工了许多年,即使换了工作,还是得面对日复一日无止境的为了薪水打工,并且必须非常辛苦地竞争升迁加薪的机会。你希望寻找一个新的工作生涯,更少的工作压力,稳定的收入来源,还有弹性的工作时间。经营物业管理权正是你可以考虑的方向。

具备基本修缮能力的人
任何物业都需要经常性的维护和修缮,如果你本来就具备基本的修缮能力,你可以透过经营物业管理权赚取修缮物业的收入。因为你不仅能管理租客,更能帮业主以更经济的方式保持物业的价值,许多的物业经理由于能够提供更及时且价格更优惠的修缮服务而赢得业主的高度肯定。如果你本来就从事修缮业,这种持续性的修缮工作更确保你的收入来源不会中断。

准备半退休的人
你已经工作了很长的时间,希望开始放慢脚步,可以选择工作的时间,有更多的时间从事自己的兴趣嗜好或者陪伴家人朋友。

新移民
无论你是从海外或他州移居昆士兰,希望寻找到一个能够安家落户的地方并且立即赚取稳定收入的工作,物业管理权是你应该优先考虑的方向。无论你移居的理由,经营物业管理权的持续性收入能够立即改善你的生活条件,让你在无后顾之忧的情况下安心地规划你的未来。

挑选物业管理权的条件与购买流程

挑选物业管理权的条件

想要进入这个越来越受到瞩目的物业管理权行业,我们可以谈谈你必须先考虑的一些基本问题,例如,你的购买预算有多少呢? 你是否已经跟专门审理物业管理权行业的贷款机构谈过了呢?如果你这样做,你将可以很清楚的了解你可以负担的各种贷款方式的利弊。你有想要在特定的区域找物业管理权吗?因为管理权生意遍布昆士兰,甚至新南威尔士州。你想要做的管理权是长居型或渡假型的呢?因为两者在经营上有相当程度的区别。

另外还有,你希望购买多大的物业经理房子? 什么样的收入水平符合你的要求? 你有特别的专长,譬如维修、园艺、清洁,所以你想要买一个能够发挥你的专长并且赚得额外收入的生意吗?

很多人喜欢物业管理权是因为即使是一个新手,也能买一个已经建立的生意,基本上只要「继续做前一任已经做的」就行,非常容易上手,然后你可以加入自 己的能力及创意,你可以做得更好,直到你满意。当然也有全新的小区,全新的物业管理权,你就必须面临更大范围的未知数,通常比较适合已经有经验的管理经理。

如果你在上述的问题,能够与专门代理物业管理权的经纪人达成某种结论,对于缩小你的搜寻范围,有效率的针对你的需要找到适合的物业管理权非常有帮助。专业的物业管理权经纪人在介绍你案子时,一定会至少在以下几点上,跟你的需要进行配对:

购买流程

因为政府对于行业发展的规范,虽然大多数的管理权经纪人都使用相同的合约,或使用类似的标准和特殊条件,但专业的管理权经纪人在出价阶段就已经重视你的权益。在特别设计的出价单中,明定了价格、净收入(必须是会计师审计过的)、以及各种的购买条件。一旦你与卖家达成协议,你的经纪人将准备正式的合同,里面包括一般购买物业管理权必须经历的四个时间:

1. 7天的时间针对物业经理的房子进行房屋及白蚁检测

2. 14天的时间针对生意的财务,由你指定的会计师进行审计。

3. 21天的时间针对管理权的各项合约,由你指定的律师进行详细的调查。

4. 28天的时间让贷款机构批准贷款。

最后向物业管理团体提出新任经理的批准,这是最后一个阶段,但只要你通过良民调查,基本上是不会不批准的。从合约签订到完成物业及生意交接,最快可以在两个月内完成。

如有任何疑问,欢迎您来电谘询。

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